Khi chuyển nhượng bất động sản đầu tiên giữa cá nhân và cá nhân, các loại thuế phát sinh liên quan bao gồm thuế thu nhập cá nhân từ người bán (2%) và thuế trước bạ (0,5%). Chính vì thuế đánh lên cả cá nhân chuyển nhượng và cá nhân nhận chuyển nhượng nên trên thực tế, các cá nhân đã tận dụng khe hở của luật để giảm thiểu số thuế phải nộp cho nhà nước. Có thể điểm nhanh các hình thức như sau:

THỨ NHẤT: KÝ THÊM HỢP ĐỒNG VỚI GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG THẤP HƠN DÙNG CHO MỤC ĐÍCH CÔNG CHỨNG VÀ KÊ KHAI THUẾ.

Đây là hình thức phổ biến nhất khi chỉ cần hạ giá chuyển nhượng ít nhất bằng với khung giá đất ban hành và đóng thuế trên khung giá đất này. Ví dụ, một căn hộ chuyển nhượng là 2 tỷ, với mức giá này thì số tiền thuế phải đóng cho nhà nước là: (2 tỷ đồng x 2,5%) = 50 triệu đồng. Tuy nhiên nếu khai theo khung giá đất ở mức cao nhất thì số tiền chỉ là: (700 triệu x 2,5%) = 15 triệu đồng. Con số thuế phải đóng của cả cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều thấp đi, chỉ khoảng 30%.

THỨ HAI: NÚP BÓNG CHUYỂN NHƯỢNG CHO NGƯỜI CÓ QUAN HỆ HUYẾT THỐNG, HÔN NHÂN, NUÔI DƯỠNG TRƯỚC KHI CHUYỂN NHƯỢNG CHO CÁ NHÂN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG.

Theo quy định tại thông tư 111/2013, việc chuyển nhượng giữa người có cùng huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng và thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế. Như vậy để giảm tối đa số thuế, người bán sẽ chuyển nhượng bắc cầu qua một cá nhân ở trong quan hệ phía trên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho cá nhân nhận chuyển nhượng để trốn thuế.

Việc chuyển nhượng hay tặng cho BĐS giữa một số các cá nhân có quan hệ gia đình với nhau cũng được miễn thuế, cụ thể tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.

   Ví dụ: trường hợp hai anh em cột chèo chuyển nhượng BĐS cho nhau, theo quy định pháp luật thì đây là đối tượng phải nộp thuế. Tuy nhiên, để lách luật, người rể thứ nhất làm thủ tục chuyển nhượng cho bố vợ, sau đó bố vợ lại chuyển nhượng tiếp cho người rể thứ hai. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Bằng cách này, người bán nhà đã tránh phải nộp thuế theo quy định về miễn thuế tại khoản 1 điều 4 Luật Thuế TNCN 2007.

 Hay như tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập miễn thuế.

   Ví dụ: Căn nhà đứng tên vợ chồng anh trai, nay anh ruột và chị dâu tặng nhà cho em trai thì người em trai vẫn phải nộp thuế TNCN khoản “quà tặng” do giao dịch cho tặng giữa chị dâu với em chồng không được miễn thuế. Trường hợp này, người vợ có thể làm thủ tục tặng phần sở hữu của mình cho chồng, sau đó người anh trai làm thủ tục tặng nhà cho em trai. Hoặc vợ chồng người anh làm thủ tục tặng nhà cho bố mẹ, sau đó bố mẹ làm thủ tục tặng nhà đó lại cho người em trai.

THỨ BA: TỰ KHAI BÁO CHỈ CÓ BẤT ĐỘNG SẢN DUY NHẤT

      Khoản 2 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007  quy định miễn thuế cho cá nhân sở hữu một nhà ở, đất ở duy nhất khi chuyển nhượng, đồng thời cá nhân đó đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại khoản 2 điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP .

       Nhưng tính xác thực của việc chứng minh tài sản duy nhất này chủ yếu từ sự chủ động của cá nhân nộp thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về việc kê khai của mình.

      Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính thì người chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất khi chuyển nhượng sẽ làm bản tự khai/cam kết về việc chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản tự khai . Tờ khai cam kết này đem đến UBND cấp xã để xác nhận chữ ký của người khai và nộp tờ khai này sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý thuế là chi cục thuế nơi có bất động sản. Nếu sau này cơ quan thuế phát hiện lời khai trên là không đúng thì sẽ bị xử lý bằng cách truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.

      Tuy nhiên, đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách, vì trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước chưa thể kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc, do đó không thể quản lý được việc sở hữu BĐS chi tiết đến từng cá nhân trên nhiều địa bàn khác nhau.

       Ví dụ: Anh A có 1 căn nhà ở TPHCM , khi chuyển nhượng thì anh A làm bản cam kết với cơ quan thuế về việc anh chỉ có 1 bất động sản duy nhất là căn nhà đó để có thể được miễn thuế TNCN từ khoản thu nhập chuyển nhượng BĐS, tuy nhiên cơ quan thuế không biết được là ngoài căn nhà ở TPHCM đó ra thì anh A còn có thêm các bất động sản ở các thành phố, tỉnh khác nữa. Như vậy anh A đã có thể tránh được 1 khoản thuế lên đến cả chục cả trăm triệu tùy thuộc vào giá bán của căn nhà.

THỨ TƯ: CHUYỂN NHƯỢNG 3 BÊN KHÔNG THÔNG QUA CÔNG CHỨNG