Khoảng vài tuần trở lại đây, làn sóng đổ xô đi mua đất nền đã bắt đầu thoái trào. Các điểm nóng tạo nên "cơn sốt" thời gian qua tại các khu vực vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ,… đã bắt đầu hạ nhiệt. Những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, hạ tầng dịch vụ đã xuất hiện tình trạng giới đầu cơ xả hàng.

Theo nhận định của nhiều thành viên tham gia thị trường, phân khúc đất nền đang bước vào giai đoạn phân hóa. Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, dù mang tính cục bộ, nhưng sốt đất ảo đất nền thời gian qua là có thật.

Vị giám đốc này cho hay, với thị trường đất nền tại Tp.HCM, những khu vực đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, nhưng còn với thị trường các khu vực đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch, thậm chí là Củ Chi hay Nhà Bè…, giá đất tăng liên tục là điều bất bình thường. Cũng theo vị này, "cơn sốt" đất này có dấu hiệu đáng lo ngại là chủ yếu thu hút giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Đối với dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật này rất dễ gặp rủi ro, chỉ cần có sự thay đổi chính sách cũng có thể khiến suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, tâm lý lâu nay của người Việt vẫn coi bất động sản liền thổ là của để dành, nên yếu tố có đất là quan trọng nhất. Dưới góc độ thị trường, đất nền, nhà phố từ lâu đã trở thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

Sau thời gian sốt nóng, thị trường đất nền bắt đầu bước vào giai đoạn phân hóa

Thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa tại Tp.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số ngày càng tăng. Ngoài ra, hạ tầng giao thông kết nối được mở rộng đã khiến thị trường đất nền, nhà phố cảng trở thành phân khúc được ưa chuộng.

Nhưng theo ông Quang, thực tế thời gian qua một số khu vực bị thổi giá lên cao do đón đầu quy hoạch của các siêu dự án, hay những sản phẩm bất động sản nông nghiệp được thu gom với hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa. Đây được xem là một loại hàng hóa, chủ yếu mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận, còn thực tế chưa đáp ứng nhu cầu cầu sử dụng thật sự nên khi thị trường gặp khó khăn dẫn đến rủi ro nhất định. Còn với sản phẩm đất nền, mà cụ thể là đất tại khu Đông, nơi có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng cao, giá đất có thể không còn tăng mạnh nhưng rất khó giảm.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real cho rằng: "Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản. Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích đáp ứng được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn do bị ảnh hưởng chung của thị trường. Nhưng thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn".

Vị này cho biết thêm: "Lâu nay, với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu khả năng trường vốn tốt, khả năng bị lỗ là rất thấp. Nếu bị lỗ có chăng là những người đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mới chịu lỗ nặng”.

Nhìn nhận dưới một góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, việc giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7 - 10%/năm.

Kể từ năm 2010 đến nay, những khu vực đất nền đã bị nén rất nhiều năm, khu vực hình thành dân cư, những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện,… giá tăng 200 - 300% là điều bình thường. Vì trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60 - 70% trong vài năm, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Ông Hiển phân tích, việc tăng giá đối với những đất nền có giá trị sử dụng, đáp ứng tốt nhu cầu ở là hết sức bình thường. Chỉ có những loại sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật nhưng bị đẩy giá cao mới là điều đáng lo ngại, bởi đến một lúc nào đó tự động thị trường sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống.